深圳上海的公寓值得买吗
来源:雪球App,作者:木糖醇,( 上海的公寓也有价值,因为上海限购比较严、户口很难搞。再加上国家不断给利好,上海的发展前景可期。 目前深圳和上海的公寓都没有限购,其中深圳有限售(5年)。另外,公寓也没有限贷。 但市场一直有传闻说,上海公寓可能会限购,这个只能等官宣了。至于深圳,商务公寓已经不批地了,只有之前拿地的还能继续建设销售。 深圳上海位置好、配套好的商务公寓,适合自有资金充裕、立足中长线的投资者持有,作为养老工具是非常理想的。 所谓位置好,一定要是政府重点发展的片区。比如上海的虹桥商务区、浦东、五大新城等,深圳的南山、光明、宝安、福田,或者东部的一些特殊的片区(比如大运等)。所谓配套好,最好是“地铁+商业综合体”的上盖,或者在500米范围内。 而且,公寓也要有好的学区。万一将来能申请学位了呢?其实深圳很多区已经可以申请了,关键看孩子父母的社保年限、户口年限,如果这方面积分高,即便的住公寓也可以申请到名校。 当然,公寓这个大类别里,还有很多讲究。按照权利来说,商务公寓级别最高,其次是商办公寓、产业公寓、产业商办公寓等。 有些城市里,还有住宅性质的公寓。比如深圳的单身公寓,是R3住宅用地上开发的小户型,其实质是住宅,属于限购范畴,但申请学位的时候可能被歧视;在比如在成都,光照不足的住宅也在不动产证上注明是公寓,但其实就是住宅。 真正的公寓里,商务公寓是级别最高、权利最充分的。你买之前,可以在售楼处看土地证和合同样本,看看里面关于土地性质、房屋性质是如何写的,尤其是合同样本,必须是“商务公寓”才能签,否则就可能是骗你的。 商办公寓,是写字楼改的,打了政策的擦边球。但一些地方默许了,也就上市了,在合同里一般表述为“商办”,而不是“商务公寓”,这种房子可能彻底没有学位或者彻底无法落户。但我也只能说“可能”,因为有些最终也能申请学位,完全看地方政府。 另外,在产业用地上,也会建设出类似写字楼或者商务公寓的产品,一般是M0用地。其中的写字楼,可能也被改为公寓。这种公寓,其实标准名称叫“工业区配套宿舍”,其中批地时就是“宿舍”的,是真正的产业公寓;研发办公用房改的,只能称之为“产业用地上的商办公寓”。前者权利更全一些,后者可能违规。 凡是产业用地上建设出来的房子,一般只能卖给企业。如果个人买,需要注册一个公司,而且每年会产生房产税,公司要年审(一般有中介机构代理)。将来卖的时候,可以通过卖公司股权的方式避税,但买方因为是买公司股权,是无法贷款的。 还告诉大家一个规律,做成LOFT的公寓,往往是商办公寓,而不是商务公寓。而且做成LOFT(两层或者多层),一般是违法的。但很多地方没有真正监管,有的地方则要求拆除。 尽量买真正的商务公寓,尽量买深圳、上海重点发展片区配套好的商务公寓,这是我对大家的建议。 当然,在其他中心城市里,当商务公寓的价格低于同地段住宅60%的时候,公寓的价值也会显现。但公寓的流动性不太好,主要是交易税费偏贵。未来随着房产税的改革,公寓交易税费偏高的局面可能会改观。 价格超高的奢华商务公寓,比如深圳湾壹号之类的,属于富人的玩具。投资效率肯定是非常低的,但富人自有他们的逻辑: 钱来的太容易了,几个亿放在手里也是贬值,也很难出境,怎么办?花一两个亿买套奢华公寓玩玩吧,可以用来彰显成功、接待合作伙伴、促成更大交易。这种公寓是很难涨,但毕竟可以保值。买辆好点的劳斯莱斯不也要1000多万?车能保值吗? 所以,咬着牙贷款买奢华公寓的,多少都有点“二”。没有一次性付款能力的人,不建议买价格超高的奢华公寓,因为它根本不是好的投资——除非出现史无前例的大通胀。 当前的中国,基本不可能出现大通胀。看看我们M2的走势吧:见下图 国家铁了心,要维持人民币币值的稳定。所以我们可以预见的通胀,仍然是常规的通胀,而非大级别的
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